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下半年楼市供应继续偏紧-【资讯】

发布时间:2021-07-15 11:46:21 阅读: 来源:防火保温板厂家

券商最近公布的研究报告认为,今年上半年全国楼市销售强劲、主要城市“去库存化”接近尾声;同时,由于过去一年新开工面积明显不足,新增供应乏力。因此,下半年,商品房供应将持续“偏紧”,尤其是一线城市,供求矛盾可能进一步加剧。同时,在房价上涨影响下,房地产企业今年的销售毛利率预期将上涨。

新开工恢复尚待时日

业内对于楼市供应的判断,主要是基于新开工面积的增幅。而2008年初以来,全国楼市新开工情况持续低迷,导致今年下半年商品房新增供应趋于紧张。

国信证券分析师方焱指出,从累计数据看,去年二季度开始,新开工面积急剧萎缩,至今仍然低迷,今年前5个月累计新开工面积下降16.1%,比1-4月份的降幅扩大了0.4个百分点。从每月新开工面积增速看,2007年9月开始就呈下降趋势。根据方焱匡算,由于2008年二季度新开工面积减少,将导致今年下半年商品房供给与往年均值相比减少2.62亿平方米。而新开工面积的恢复至少还需要一个季度。

长城证券分析,2005年以来,全国竣工面积一直小于销售面积, 2008年供求关系出现反转,市场处于供过于求。主要原因是销量下降了20%左右。另外,近三年以来,土地购置面积一直只有销售面积的60%左右,长期供应堪忧。

从一线城市看,供求关系更加紧张。去年销量大幅下降38%,才使得供求关系发生逆转,但同时供给也在萎缩,2008年竣工面积同比下降23%,新开工面积和土地购置面积分别下降了8%和24%。而2005年以来,四大一线城市土地购置面积一直只占销售面积的30%左右,长期供求矛盾更加尖锐。

在去库存化方面,按最近4周的平均销量计算,长城证券跟踪的13个城市平均消化时间为26周(6个月)。按今年上半年的销量来计算,则平均消化时间为36周(9个月),总体来看,短期供求基本平衡。但上海、杭州、南京等城市“供不应求”的情况较严重。

房企毛利率将走高

业内预计,今年商品房原材料价格仍处于低位,2007年的高价土地将在今后几年分摊消化,而2008年的土地多数以底价成交,因此,随着房价走高,今年下半年房企销售毛利率有望走出低谷。

渤海证券报告指出,按照项目的销售进度,商品房销售毛利率在2008年下半年是谷底,今年上半年已提升。如果今年下半年的房价与上半年持平,预计今年的销售毛利率同比增长38.72%。项目结算滞后于项目销售,因此商品房结算毛利率在今年上半年处于谷底,下半年将有所提升;在目前的房价水平下,今年商品房结算毛利率年将同比增长3.15%。

在销售扩大和毛利率回升的影响下,房地产公司今年整体业绩被看好。长城证券分析,如果2009年房价涨幅5%、销量增长20%-25%,行业整体业绩增长10%。如果2010年房价涨幅10%-12%、销量增长10%-15%,行业整体业绩增长25%左右。而房价上涨对于项目毛利率低的公司,具有更强的业绩和重估价值的推动性。

销售利润率与财务杠杆提升空间决定企业的业绩。面对市场持续回暖,价格继续上行,那些毛利率偏低、三项费用存在下调空间、在去年去杠杆化使得负债率明显降低的房企,其业绩将有更大的改善空间。

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